0
Posted 25/01/2016 by ET in Rebondir
 
 

Se financer avec un prêt hypothécaire ? Oui c’est possible !

investissement financement
investissement financement

Les entreprises en difficulté ont parfois des idées, des projets et peuvent même se retrouver face à un regain d’activité. D’autres, jusqu’alors en bonne santé, se retrouvent dans une croissance forte.

Or pour financer un investissement ou certains postes du BFR – Besoin en Fonds de Roulement – elles se retrouvent bien souvent coincés car n’ayant pas ou peu de fonds en reserves ou sur leur compte en banque.

Dans le cas des entreprises en redressement, obtenir un financement auprès des banques est très compliqué. Pour les gérants qui n’en sont pas encore là, mais qui ont vu les résultats se dégrader, une demande de prêt finie souvent par la contrainte de la caution bancaire.

Pour ceux qui créent sans de gros apports, l’hypothèque peut aussi s’avérer une option intéressante.

Mais il existe d’autres solutions de financement auprès des établissements de crédit. En voilà une : le prêt hypothécaire.

Le principe de l’hypothèque

Vous avez tous sans doute joué au Monopoly et pourtant le mot hypothèque sonne comme un affreux jargon de gratte-papier. Rappelez vous, lorsque vous passez Rue de la Paix, que vous devez payez une coquette somme à votre cousin-e. Et les poches vides, vos maisons vendues, vous aviez la solution d’hypothéquer une propriété auprès du Banquier – en général votre cousin comme par hasard – qui vous prêtait des sous en contrepartie.

crédit hypothécaire hypothèque monopoly

Ce n’était pas la plus chère la Rue De Paradis

Dans la « vraie » vie, le principe est quasiment le même.

Entre parenthèses, je ne peux que vous encourager à faire jouer les enfants au Monopoly ou d’autres jeux de gestion afin de leur inculquer, par le jeu, les rudiments. Ce n’est pas pour rien que les « serious games » ou la « gamification » ont fait leur entrer dans l’entreprise. Fin de la parenthèse.

Donc l’hypothèque et le crédit hypothécaire permettent d’obtenir des fonds en contrepartie d’une garantie hypothécaire – si vous ne payez pas x fois, le bien peut être venu par adjucation – sur un bien immobilier. Cette solution, reconnue comme sûre pour le financement des biens immobiliers, est très utilisée outre-Atlantique chez nos cousins.

En fonction de ce que vous financez et de sa valeur, le montant concédé sous forme de crédit ou de prêt représente 50 à 80% de celle-ci. Seule la négociation avec votre banquier pourra faire monter les fonds mis à dispo – voir même englober les frais annexes. D’autres critères rentrent en jeu pour les pros, comme nous allons le voir ci-dessous.

L’hypothèque pour les professionnels

prêt hypothécaire professionnel

Le prêt hypothécaire commercial ou professionnel permet de financer certains investissements majeurs de toute entreprise.
La liste n’est pas exhaustive mais vous pouvez imaginer de financer :

  • compte courant d’associés :
  • un apport en société ;
  • une augmentation de capital
  • un restaurant, bar, café, salon de coiffure etc. ;
  • un terrain sur lequel est envisagée la construction d’un bâtiment à usage commercial ;
  • d’immeubles industriels ;de centre médical ;
  • d’un immeuble de logements locatifs ou de bureaux ;
  • des travaux de construction ou d’agrandissement pour un bâtiment à usage commercial, etc.
  • de magasins, centres commerciaux ou galeries marchandes ;

Le montant du prêt n’est pas que défini par la valeur globale (je précise si c’est dans le cadre de travaux d’extensions) du bien financé. Il dépend aussi du revenu net imposable de l’entreprise : à ce titre l’établissement financier examinera avec soin vos bilans passés, vos relevés de compte et le bilan prévisionnel.

Si vous souscrivez en tant que gérant notez que vos revenus doivent être stables, que votre résidence principale est en générale la garantie de l’hypothèque, et que vos revenus financiers peuvent être pris en compte à 100%. Ce genre de prêt peut-être sollicité par toute type de métier sans aucune restriction à priori (gérant de société, profession libérale, artisan, commerçant, marchand de biens, rentiers, …).

L’avantage de l’hypothèque sur la caution est à observer en termes de frais. Si vous êtes cautionné par une mutuelle de professionnels ou un établissement de crédit, les sommes versés sont remboursés en fin de contrat, mais non réévaluées. Cela peut faire une sacré différence après 20 ans de remboursement.
L’hypothèque, ou plutôt son inscription, s’éteint d’elle même 1 an après le paiement de la dernière échéance sans frais.

En cas de défaut de paiement, la caution demande l’inscription d’hypothèque judiciaire du bien au frais de l’emprunteur. A partir de là elle procède à sa vente pour se faire rembourser.
Dans le cas de la garantie hypothécaire, le créancier procède à la saisie puis à la vente de bien hypothéqué

crédit hypothécaire rechargeable

 S’il existe des solutions de recouvrement comme l’affacturage, l’affacturage inversé (sorte d’escompte) ou de crédit de trésorerie (qui n’est pas du recouvrement, il faudra toujours surveiller les paiements) comme le crédit Dailly, les entreprises qui ont déjà souscrit un prêt hypothécaire peuvent opter pour le crédit hypothécaire rechargeable pour financer des créances autres que celle d’origine.

Il est alors possible de financer d’autres types de crédits sur la base du montant hypothéqué. Si cette solution est interdite aux particuliers depuis 2014 pour lutter contre le surendettement, les professionnels y ont toujours accès. Le rechargement doit être prévu dans l’acte constitutif (le premier contrat). En cas de litiges vous pouvez toujours faire appel aux services dont je me fais l’écho dans les bannières du site.

Les cas où le financement par hypothèque n’est pas possible ou compliqué

On pourrait croire que c’est une solution miracle pour beaucoup de micro-entreprises ou PME. Cependant certains secteurs ne peuvent pas bénéficier aisément de ce genre de financement, comme le secteur de la viande (volaille, boucherie, charcuterie, abattoirs et découpe).

L’explication se trouve dans le principe même de l’hypothèque : la garantie repose sur un bien mais aussi sur le profil de l’emprunteur (on parle de profil de risque). Or l’agro-alimentaire, en particulier la filière viande, a vu ses marges (en dessous de 25% selon ce rapport de 2014) et son activité s’effondrer du fait de la pression allemande et de leur marché uniquement national. Dans cette filière  le taux d’amortissement de l’outil de production (qui est un actif à votre bilan) atteint 60% et plus : lorsque le taux atteint 100% l’outil de production est amorti et ne vaut comptablement plus rien. En réalité c’est un peu différent car il peut toujours exister une valeur marchande sur le marché.

Du fait des mauvaises perspectives il devient pour eux impossible de renouveler leur équipement via des crédits hypothécaires, alors même que cette solution paraît la plus intéressante pour leur activité.

En tout cas le financement hypothécaire ne changera pas le paysage français. On se rend compte que ce sont les biens immobiliers qui reçoivent le plus de financement – au détriment des investissements productifs, en trésorerie ou de R&D malgré des intérêts extrêmement bas (1,5% pour les grands groupes, +2% pour les micro-entreprises selon la Banque de France). Jugez plutôt :

crédits micro-entreprise 2015

Statistiques Banque de France sur les Crédits 2015 aux Micro-entreprises

De plus, il semble que l’hypothèque n’est plus la faveur des banquiers, qui lui préfèrent la caution. Comme le note un rapport conjoint les financements hypothécaires (Inspection Général des Finances et Inspection Générale Des Services Judiciaires, 2004) , ce financement permet l’accès au crédit facilité pour les personnes qui peuvent en être exclues.  le crédit hypothécaire des biens mobiliers est marginal alors même « n’y a pas d’obstacle juridique à ce qu’une hypothèque conventionnelle garantisse le remboursement d’un prêt mobilier ». Son développement passe par une réforme et un allègement des coûts de l’hypothèque, chose entreprise rappelons avec la « bureaucratisation » et la disparition du conservateur des hypothèques en 2013. Toutefois, la crise des subprimes aux USA a aussi montré la limite du prêt hypothécaire avec beaucoup de personnes se retrouvant à la rue du fait de l’impossibilité de faire face aux échéances.

Encore une réforme à venir ?

Vous pouvez consulter le rapport ici.